剛看到這個題目的時候，我在想房地產(chǎn)如果被拋棄了，那現(xiàn)在的房價為什么還是那么高呢？笑話，感覺有點(diǎn)小哭窮呢吧，什么政策出臺，什么土地價格下滑，我覺得都不靠譜呀，你們房價那么高，就該把房子建好一些嘛，為什么前段時間的降雨，讓房地產(chǎn)出現(xiàn)問題了呢？大家趕緊看看，也說說自己的想法唄~~~~ 
任志強(qiáng)
8月9日上午，2012年博鰲房地產(chǎn)論壇盛大開幕。華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)董事長任志強(qiáng)在會上做了題目為“房地產(chǎn)“被拋棄”？”的主題演講。他認(rèn)為：我們現(xiàn)在面臨的下一步，當(dāng)房地產(chǎn)越是被調(diào)控和拋棄的時候，越是下一次面臨更高房價沖擊和報復(fù)的時候。
以下為文字實(shí)錄：
任志強(qiáng)：只給我二十分鐘時間，我只講一個問題。為什么我認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)“被拋棄 以前，我是說它在產(chǎn)業(yè)中的重要性，看這張圖。這張圖是國土資源部公布的按月計(jì)算的房地產(chǎn)業(yè)使用土地的供應(yīng)量，這個供應(yīng)量充分顯示出對這個產(chǎn)業(yè)的重視度和它面臨的問題，以及它未來的預(yù)期。
第一個階段是2003年以前，當(dāng)中國的產(chǎn)業(yè)政策為需要市場化取消福利分房的時候，平均每年的土地供應(yīng)量大約以40%的速度增長。那時候的土地是充分供應(yīng)，因此在1998年-2003年的幾年里，房價平均增長3.5%，老百姓收入增長平均為9.5%左右，收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價增長。因此，1999年的時候，上海房價雖然很低，但賣不出去，實(shí)行了一條特殊的稅收政策，即購房時減免個人所得稅，這項(xiàng)政策一直執(zhí)行到2001年的6月31日止。
2003年發(fā)生了一個巨大的變化，這個產(chǎn)業(yè)不再以產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)而制定產(chǎn)業(yè)政策，兩條，第一條是嚴(yán)格控制土地供給的閘門，“嚴(yán)守18億畝紅線”；第二條是嚴(yán)格收緊信貸閘門，因此出臺了121號文件。2003年以后，尤其是831完成以后，土地總的供給量連續(xù)下滑，連續(xù)十幾個月低增長，負(fù)增長，延續(xù)到2007年。換句話說，在土地上欠了2-3年的債，但這個債欠得不夠深，是因?yàn)榇饲氨３至?0%左右的速度增長，填補(bǔ)了一部分，手里還有一些余糧。因此，在這個過程中出現(xiàn)了房價的波動，但沒有形成巨大的上漲。
2007年，這種饑餓再也無法用土地的短缺來填補(bǔ)了。2006年年底，副總理召開了座談會，我們兩次提出要求用房價的負(fù)增長來推動土地的供給，用增加供給的方式來推高房價。于是，2007年出現(xiàn)了土地的高峰，幾乎都是天價地，而這些天價地的來源，大家說來源于開發(fā)商炒和媒體炒。但是，我們看到這張圖就會發(fā)現(xiàn)，是因?yàn)橹按罅康呢?fù)增長讓開發(fā)商手里沒有余糧，很多餓狗在同搶一塊骨頭就出現(xiàn)了天價地，于是出現(xiàn)了房價的暴漲。
2003年沒有SARS的話，就會提出了房價過熱。2007年提出兩防，防止投資過熱，防止通脹。因此，在兩防的指導(dǎo)下又出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，連續(xù)出現(xiàn)了持續(xù)下滑，一直變成負(fù)增長。大家說，2007年的經(jīng)濟(jì)下滑是由于美國次貸危機(jī)，但我不這樣認(rèn)為，美國次貸危機(jī)爆發(fā)的時候，中國經(jīng)濟(jì)沒有出現(xiàn)任何問題。2007年年底的時候，美國就開始為經(jīng)濟(jì)的再啟動出臺各項(xiàng)政策，但中國那時候是兩防堅(jiān)決要打下去。2008年初，布什總統(tǒng)開始用拉動方式提高美國利率，而中國執(zhí)行的是與美國相反的政策，到不行的時候說都是美國人鬧的，沒什么道理。到同年10月份雷曼兄弟出現(xiàn)問題的時候，我們出臺了振興政策，但為什么2009年全國土地進(jìn)入負(fù)增長？沒有人想過這個問題吧？2009年，大量的庫存化，把2008年大量積壓的庫存通過2009年的銷售變現(xiàn)了。但是，那時候開發(fā)商大部分的變現(xiàn)錢是還債，沒有錢用于新的投資。
再到2010年，由于4萬億+10萬億的信貸，再加上開發(fā)商把大量的庫存變現(xiàn)為現(xiàn)金，就有了2010年土地的暴漲，土地不單是高增長，而且天價是高增長，因?yàn)樘靸r來源于2009年土地稀缺情況下的短缺供給。雖然，2008年持續(xù)下降導(dǎo)致有一部分庫存，但更嚴(yán)重的是導(dǎo)致了價格的飛漲。于是，你們可以看到，凡是在土地低增長的情況下，一定會形成后期的房價高增長。2010年土地很多，但不能在2010年變成庫存。所以，2009年消化庫存以后，到2010年的時候房地產(chǎn)庫存快沒了，因此2010年出現(xiàn)的現(xiàn)象是供給短缺，大多數(shù)城市只有2-3個月的供應(yīng)量，比如上海、北京。
如果只有2-3個月的庫存時，房價一定是高漲的，因此房價高漲的同時推動了土地價格的高漲，形成了惡性循環(huán)，到2011年，樊 綱說不得不用政治手段和行政手段抑制。結(jié)果是，當(dāng)2011年年初出臺相關(guān)政策以后，再次看到出現(xiàn)了與兩防現(xiàn)象同樣的情況。土地增長迅速下滑，滑到2012年土地現(xiàn)在仍然是負(fù)增長，再看最后的圖，雖然不完整，但是，再一次出現(xiàn)了前面所出現(xiàn)的循環(huán)，這種循環(huán)是行政導(dǎo)致的周期，而不是自然導(dǎo)致的周期，這個行政周期是什么？只要2006年以前的土地是低增長、負(fù)增長的，2007年房價一定是高增長，到2009年土地是低增長、負(fù)增長時，2010年房價一定是高增長�，F(xiàn)在，我們依存的是2010年土地低增長，導(dǎo)致2011、2012年有大量的庫存，但這種庫存不能正常消化和運(yùn)行的時候，就變成了低的土地供給，而這種低的土地供給再形成的將是下一輪土地的高增長和房價的高增長，土地供應(yīng)情況又說明新的供給情況不會再出現(xiàn)。下一輪，一定是房價的高增長。
有一種辦法可以抑制高增長，就是不準(zhǔn)買賣了，取消市場了。否則的話，在供求關(guān)系惡化的情況下，必然會導(dǎo)致房價一定是漲的。我們已經(jīng)有了前一輪、第二輪兩次土地低增長情況下的報復(fù)，我們能排除第三次土地低增長之后再出現(xiàn)報復(fù)嗎？所以，我認(rèn)為“被拋棄”的結(jié)果就一定是土地的低增長，然后形成了房價的高增長。這時候，把房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)工具，或者把這個產(chǎn)業(yè)作為調(diào)整中國經(jīng)濟(jì)波動的工具。如果土地供給有了這樣一個巨大的波動，那經(jīng)濟(jì)有可能不出現(xiàn)波動嗎？你可能用房地產(chǎn)去填平它嗎？這是根本不可能的。
因?yàn)�，�?dāng)土地低增長的時候，第二年形不成供應(yīng)量，要形成供應(yīng)量要先有土地，形成生產(chǎn)周期，然后變成房子，再供應(yīng)到市場。如同母豬沒有了，就沒有豬崽，有了豬崽，還要用催肥劑，等豬殺了豬肉價格平穩(wěn)。那么，只要你想用房地產(chǎn)來拉平中國的經(jīng)濟(jì)，就一定是失敗的。
為什么土地可以解決問題？很多人都認(rèn)為房地產(chǎn)把土地用了，從中國歷年的土地供應(yīng)量情況看，整個建設(shè)用地是圖上的藍(lán)色部分，可以看到2003年全國所用的建設(shè)用地只占了當(dāng)年用地總量的8%，后頭漲了一些，是不是建設(shè)用地都?xì)w房地產(chǎn)商了？不是。建設(shè)用地里面分為六類，有工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、軍事、旅游、水利、建設(shè)，而房地產(chǎn)只用了多少土地呢？大概用了全部土地的2.4%，其中僅說住宅只用了1.5%，全國土地1.5%用于住宅，中國人沒地住，房價能不高嗎？
例子很簡單，美國的城鎮(zhèn)建成區(qū)占了國土面積的3.1，他只有3億人，同時他的國土面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)比中國的國土面積大，相比之下相當(dāng)于美國人在城鎮(zhèn)中一個人所占用的面積是中國一百人所占用的面積。有的人說美國土地大，倒過來看日本。當(dāng)中國人口密度為1的時候，日本是1.24的人口密度，可利用的突然遠(yuǎn)遠(yuǎn)比中國少得多，而日本的城鎮(zhèn)化率已達(dá)到國土面積的60%，而日本人拿出國土面積的4.2%用于城鎮(zhèn)建設(shè)。反觀，我們真正用于居住的用地面積只有國土面積的0.11%，可想而知，我們比日本和其他任何一個國家用的國土面積用于居住面積的用地要少得多。所以，是在土地配置上出現(xiàn)了問題。
比如，英國1平米的工業(yè)用地要配5平米的住宅，日本說1平米的工業(yè)用地最少要配3.5平米的住宅，而我們工業(yè)的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于城鎮(zhèn)建成區(qū)的面積，所以才有了大量的農(nóng)民工。如果沒有土地、戶籍的問題，土地和戶籍這兩個問題能夠解決好的話，中國根本不缺地，也不會出現(xiàn)高房價。因此，當(dāng)政府過多的追求GDP，寧愿把過多土地用于工業(yè)的時候，而不讓老百姓居住的時候，對不起了，你們要忍著高房價。而我們現(xiàn)在面臨的下一步，當(dāng)房地產(chǎn)越是被調(diào)控和拋棄的時候，越是下一次面臨更高房價沖擊和報復(fù)的時候。
來源：中國新聞周刊網(wǎng) |
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